每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
春节刚过，保利发展（SH600048，股价8.57元，市值1026亿元）便在北京区域强势补仓。
2月11日，保利发展联手中国金茂以总价87.295亿元竞得北京市朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、A334托幼用地（以下简称三间房组合地块），成交楼面价为50478元/平方米，溢价率为10.5%。该地块未设置土地竞价限价，也无销售指导价的要求。
《每日经济新闻》记者注意到，在此次土拍之前，坊间便有关于三间房组合地块被保利发展提前“内定”的猜测。
市场对于保利发展竞争三间房组合地块并不意外。
早在两年前，保利发展就在该板块拿地并开发了保利和光煦境项目。由于该项目靠近地铁线路，且保利发展提出了保价承诺，因此和光煦境很快就成为了当时朝阳区的热销楼盘。
而保利发展此次竞得的三间房组合地块与已经售罄的保利和光煦境项目直线距离仅约1公里，且区域内近一年内无新房入市。
根据出让公告，三间房组合地块包含两处宅地和一处托幼用地。其中，三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007地块规划建筑规模为92105.75平方米；三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006地块规划建筑规模为77149.352平方米，包括配建1处分布式410平方米能源站、1处30平方米有线电视三级机房和1处70平方米通信机房；三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0007地块为托幼用地，竞得人需在此无偿建设一所12班幼儿园并移交给相关机构。
每经记者注意到，在保利发展此次拿地之前，坊间便有关于三间房组合地块被提前‘内定’的猜测。
起因是今年1月22日北京市公共资源交易服务平台发布的招标公告。公告显示，“朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007地块项目（施工）”招标人是北京朝新善筑置业有限公司，预计招标公告发布日期为2月24日，投资估算为8.95亿元。
截至发稿时，北京朝新善筑置业有限公司暂未公开其工商信息，同时保利发展和中国金茂在该项目中的出资比例也未被披露。
不过，有市场人士指出，这家公司与保利发展其他子公司名字颇为相似，比如朝阳区保利天汇的项目公司是北京朝新和筑置业有限公司，朝央和煦的项目公司是北京朝实和煦置业有限公司，而且保利发展控股集团公开的品牌理念即为“和者筑善”。
一家央企地产人士向每经记者透露，央企在项目招标前需要公示，故比一般民企招标流程时间长。若保利发展对上述地块已是“志在必得”或者“胸有成竹”，为了抢流程，不排除会出现提前公示的情况。
针对上述项目，北京朝新善筑置业有限公司在1月22日连发5份招标计划，涵盖朝阳区三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、1202-0007地块项目的监理、施工一标段、施工二标段等，共涉及投资金额16.793亿元。
此外，据中指研究院消息，2月11日的土拍现场竞争激烈，“保利发展+中国金茂”联合体、中海地产、招商蛇口三家竞买人举牌超过百轮。不过，每经记者2月15日查询北京市公共资源交易服务平台发现，上述地块的土拍过程没有线上直播，历史报价记录只有3次，2月11日14时17分第一次报出79亿元底价，14时26分第二次出价为79.079亿元，14时30分第三次出价为79.158亿元。
针对三间房地块“内定”的市场传闻，以及官方信息显示该地块只有三次报价与出让现场百轮竞价是否存在矛盾，每经记者联系了保利发展北京公司方面，但截至记者发稿暂未收到有效回复。
据《每日经济新闻》此前的报道，保利发展在2024年的拿地策略相较于过去更为谨慎，与以往的大开大合风格有所不同。且因为拿地金额和城市变少，保利发展拿地的城市也收缩到表现更好的城市。
据企业公告数据，2024年保利发展全年共获得37个项目，对比2023年（共获得103个项目）数量锐减；项目权益金额约602.07亿元，相比2023年的1359亿元同样大幅缩水。
尽管保利发展2024年全口径销售额仍保持行业第一，但其在北京的市场表现却不尽如人意。据中指研究院数据，2024年保利发展以236.9亿元销售额排名北京房企销售业绩榜第四位，与榜首企业相差约190亿元；权益销售金额为147.6亿元，排在中海地产、中建智地、华润置地、北京城建之后，名列北京房企第五位。
在中指研究院公布的今年1月北京房企销售榜上，保利发展以19.9亿元排在首位，但权益销售额则落后于中海地产和电建地产排在第三位。不过，保利发展在北京的待售房源也越来越少。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，2023年保利发展旗下的和光煦境和玺悦朝阳开盘时销售指导价为8.5万元/平方米，且均已售罄。现房项目也已入市，去年9月和光煦境推出96套现房，目前已网签91套，网签均价为7.5万元/平方米；今年1月，玺悦朝阳推出86套现房，目前已网签28套，网签均价为8.3万元/平方米。
据每经记者观察，保利发展此次出手拿地，除三间房组合地块周边近一年内无新房项目入市外，其在北京市场的土储告急或许也是重要因素之一。
2022~2024年3年中，保利发展在北京市场拿地不到10宗。在2023年斩获5宗地块后，2024年全年保利发展在北京仅有一宗宅地入账，而且是与北京建工合作操盘。
保利发展近日发布的业绩快报显示，预计2024年度实现营业收入3128.08亿元，同比下降9.83%；归母净利润50.16亿元，同比下降58.43%，上年同期为120.67亿元；扣除非经常性损益后的归母净利润约为44.92亿元，较上年同期减少72.98亿元，同比回落61.9%。
每经记者梳理保利发展在2024年的销售动作发现，通过“以价换量”方式加速房源去化或是影响其利润下降的原因之一。如去年上半年，保利发展分别在广州、重庆、成都、杭州和佛山等地进行降价促销。仅在去年5月，保利发展就在江西、河北、甘肃、重庆和云南等省份推出特价房源累计超过1300套。
事实上，保利发展一面加快三四线城市的去库存，另一面则加大在一二线城市的布局，而北京市场是其不可或缺的重点布局城市。
尽管此次保利发展竞得的三间房组合地块未设置销售指导价，但同板块的和光煦境现房已经降至7.5万元/平方米，对比新地块约5.05万元/平方米的楼面价，“面粉”与“面包”之间仅存2.45万元的价格空间。在扩充市场份额的同时如何保住项目利润，对保利发展北京公司而言无疑是不小的挑战。
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