界面新闻记者 | 白帆
11月1日，北京市住建委最新统计数据显示，10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房也环比增长了50.1%。在交易的热度之下，楼市呈现出“量升价稳”的趋势。
政策效果显著，二手房网签创19个月新高
北京市住建委数据显示，10月1日到31日，北京二手房网签量高达1.7万套，环比增长31%，同比增加62.9%，这一网签量创下了近19个月以来的新高。同时，由于网签滞后的原因，实际10月份北京二手房真实成交达到了2.5万套，同比2023年同期上涨超过150%。
新建商品住房网签量也达到0.45万套，环比增长50.1%，同样是今年以来的高点。中原地产研究院的数据显示，整体看，新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。
推动二手房、新房提振市场行情的正是9月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。
据界面新闻采访了解到，新政出台的当天晚上，新楼盘项目便连夜规划国庆节的销售部署，也有客户连夜连夜销售人员锁定此前已经看好的房源，尤其是通州等多个热门楼盘，国庆期间的带看量、交易量都有显著提升。
该政策发布以来，二手房自国庆假期之后每天的网签量几乎都达到了800、900套，其中10月30日单日网签达到1077套，31日达到1400套，这是2024年单日最高值。
上述《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》之所以迅速推动市场升温，一方面是该政策进一步降低了居民购房的门槛，另一方面则是更进一步松绑了限购政策。
具体来看，自10月1日起，居民购买商品房最低首付降至15%，二套降低至20%。购买条件也根据区域进行了大幅度的放松，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限达到3年及以上，便可以购买五环内的商品住房，而购买五环外商品住房的，社保或个税缴纳年限仅需2年及以上，特许人才仅需缴纳1年社保或个税。不仅如此，通州的双重限购也有所放松，与其他区要求一致。
中原地产首席分析师张大伟分析称，北京“930政策”是最近一年多来第10次调整政策，北京作为全国房地产市场最稳定、政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求。如今，北京出台政策相对谨慎，本次限购政策也是全国最后一个城市出台，相比上海和深圳的政策，北京的限购调整幅度相对小，主要是从北京市场的实际情况出发。
我爱我家的一位中介人员告诉界面新闻，当前，购房成本在不断降低，首套的首付比例从年初30%降低至20%，现在又降低至15%，商贷利率也从去年的4.05%，年初降低3.85%，如今已经降低至3.15%。对于首套刚需贷款的客户，购房门槛确实低了很多，至少还款的压力比之前小多了，现在纯商贷100万的情况下，月供只有4000多元，相当于租房的房租。在她看来，这样的购房成本促进了刚需购房者的需求释放。
张大伟也表示，“930政策”主要影响了刚需首套房置业，叠加最近的降息，整体市场热度依然在延续。因此，整体看，10月北京二手房市场率先成交升温的是总价在400万以内的刚需住宅，特别是老破小因为前期价格跌到位成交较多。
购房门槛降低，议价空间开始缩小
热度之下，北京楼市的价格体系也在发生着微妙的变化。
麦田房产的数据显示，北京二手房的价格出现轻度升温，议价空间开始缩小。10月份，北京市（麦田覆盖楼盘）成交均价为7.46万/㎡，和上月相比上涨0.1%，同比去年10月下降11.8%。和9月份相比，10月份北京二手房的议价空间缩小0.8个百分点。麦田方面表示，新政后业主预期提升，议价空间明显缩小，但二手房议价空间仍处于相对高位。
新增房源量方面，新政后，业主的挂牌积极性和9月相比有所提升，10月份环比增加15.5%。不过，随着新政后去化加快，北京二手房在售房源量和9月相比有所减少。
上述我爱我家的房产中介观察到，目前优质房源相对市场价价格偏低，这种房源的成交快，成交量也比较大。“整体上看单量确实很大，但是成交价并没有明显上升，未来成交价明显上升也不太现实。
不过，她也看到了市场另一个变化的重要因素——业主的心态变了。她解释称，比如之前业主报价160万的房子，150万能成交，但是现在150万就不卖了。也就是说，现在房子的整体报价还是那么高，而业主的预期提高了，尤其是一些好楼层、装修不错等有显著优势的房源，而那些有点并不突出的房源，实际成交价和之前差不多。
张大伟也表示，当前房价已经出现止跌趋势，部分区域二手房价格出现2年来首次上涨的现象。“不论是新房还是二手房，实际成交整体体现了量升价稳的趋势，前期整体成交以价换量为主，特别是新建住宅，成交量集中在少数高折扣促销项目中。”
但也需要看到的是，此轮政策的确激发了更多人群入市买房，效果究竟能持续多久还有待观望。张大伟表示，“929-930新政”并不是本轮政策的天花板，对比各城市历史上最宽松的时期，目前房地产政策仍有很多可以放松的空间。
在他看来，从整体看，各地的政策力度非常大，系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台。从数据来看，全国范围内的楼市成交量也在增长，一线城市表现更为突出。10月份，一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。
中指研究院指数事业部分析师孟新增则分析称，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续，11月销售较关键。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。
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