界面新闻记者 | 王婷婷
10月以来，楼市热度提升，但住房租赁市场由于毕业季效应减退，租赁需求释放节奏放缓等因素，转而进入淡季，重点城市平均租金环比小幅下跌。
中指研究院数据显示，2024年11月，全国50个城市住宅平均租金为35.6元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租赁市场持续处于淡季，需求保持相对低位。
实际上，自8月份开始，住房租赁市场就已提前进入淡季行情。数据显示，7月份重点城市住房租赁平均租金还是微幅上涨，到8月转为小幅下跌，9月50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。
分梯队来看，今年三季度各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年三季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.49%，二线城市累计下跌0.63%，均较去年同期由涨转跌；三、四线代表城市平均租金累计下跌0.35%，跌幅较去年同期扩大0.12个百分点。
需求放缓，但市场供应规模在不断增加。
近年来，中国房地产供给侧结构不断改革，长租公寓逐步成为我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分。截至10月，TOP30的长租公寓企业总共管理的房源数量已经上升至177万间，开业房源量也达到122.1万间。
此外，在“十四五”保障性租赁住房筹集临近收官之际，大批房屋密集入市，亦在持续推动住房租赁市场高速长效发展。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。
克而瑞研究认为，过去几年住房租赁行业产品发展与变化，经历了起点、爆发和平稳阶段。2022年，是众多企业初次涉足住房租赁领域的起点之年，产品质量差异大。
2023年行业爆发之年，各企业产品力实现质的飞跃。以地方国企为主的典型企业，产品能力迅速提升并达到了与市场化企业较为一致的水平；一些原有的租赁行业头部企业也开始推出高端产品线，进一步丰富原有产品厚度。
在经历2023年质变之后，2024年行业进入平稳发展期，各企业已在产品能力上达到新的高度，未来将以此为基础，保持稳健发展和个性化提升。
一方面体现在客户与产品的关系构建上，传统按白领、金领、蓝领等分类的方式开始趋向于复杂精细化，比如更多的企业结合客户支付能力和家庭结构进一步拆分客群，将客户划分得更精细。
另一方面，针对点状模块的差异化特性体现也在持续完善，比如公区融入了更多的主题性元素；“改造型”项目着力解决户型大进深弊病，于空间、格局、色彩搭配等多维度强化；“政策型”项目深植党建元素于社区，并面向外籍、高端人才客户启用双语管家增值服务等。
整体而言，租赁住房市场正向精细化、多样化、专业化趋势发展。
近日，在克而瑞主持的“从保障到优质：租赁住宅创新与租户体验升级”圆桌对话中，万科泊寓、base佰舍、瓴寓国际等租赁企业代表，共同探讨了租赁住宅市场的变化趋势、产品创新、服务模式迭代等。
泊寓是通过产品升级满足用户情绪需求，来提升运营效率。万科公寓公司产品首席合伙人、泊言咨询总经理黄婷表示，泊寓的核心是“为用户找到合适的房间”，这种以用户为中心的运营理念简化了流程，提高了去化速度和续租率。
黄婷认为，泊寓2.0产品升级聚焦于情绪交互，从“居住刚需”到“情绪满足”，这一转变带来了营销费率的降低和单房坪效的提升。比如在北京三元里旗舰店试住活动中，首批600间房间迅速住满。
base佰舍依然坚守中高端服务式公寓领域。锦和资管公寓首席执行官陆志刚指出，base佰舍从三个维度提升产品力。
一是“留与流”，打造适合的产品，吸引新租客，并留住他们；二是“日与夜”，挖掘白天和晚间客户真正的需求，平衡公区使用频率和容量；三是“上与下”，base佰舍有很多项目是底商就在楼下，研判三个base产品线不同租客不同需求，进行底商前期定位。
保障性租赁住房在有着租金优势的前提下，也要提升租住体验。
以瓴寓国际在上海的保障性租赁住房项目“上海松江西部科技园柚米社区”为例，据瓴寓国际产品总监杨鑫介绍，该项目提出了三层社区空间分级概念：私密空间、半私密空间以及整体共享的公共空间。
杨鑫表示，未来瓴寓还将持续深耕租赁大社区领域，随着R4土地供应量的减少，会在存量改造端做更多的探索和发力。
武汉城投悦家公司则是推出了保障性租赁住房的“先租后售”模式，如城投·丰山府项目，租户可“零首付”入住，5年累计租金可抵扣房款，为青年人、新市民降低购房门槛。
克而瑞指出，租赁住房作为城市居住体系的重要组成部分，其核心目的在于解决流动人口的基本居住需求。
但近几年，租赁住房已经不仅仅是物理空间的提供者，更是生活方式与社区文化的塑造者，承载着提升租户生活品质、促进社会融合与可持续发展的责任。这一转型背后，是产品设计的创新、服务模式的迭代，以及科技应用的深度融合。
未来，随着政策的持续推进和市场的不断成熟，租赁市场有望迎来新的发展机遇。对于租赁企业来说，如何提升服务品质，增强租户体验，将成为制胜的关键。
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