来源 财联社
记者 曹韵仪
回顾2024年，LPR（贷款市场报价利率）历经3次大幅度下调，1年期LPR累计下行35个基点，5年期以上LPR累计下行60个基点，两个品种年度下行幅度均创LPR改革以来的新高。
以长三角地区的房贷利率为例，年初上海首套房贷利率从4.15%，目前执行3.15%；杭州、南京、无锡等地区在年内更是由4%的高位触及“2时代”的低位。但进入年底长三角多个地区又逆势上涨首套房利率下限，展望2025年房贷利率又会出现怎样的波动变化？
业内人士对财联社记者表示，短期内房贷利率会在低位企稳。不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。
同时，2025年初重定价后，存量首套房贷利率将总共下降110bp至3.3%，月供减少至4380元，每100万元贷款按减少110bp计算，每月减少627元，总利息减少22.6万元。从消费看，存量房贷利率释放资金对消费有显著拉动。
不过，2024 年以来 LPR 多次下调，叠加存量住房贷款利率调降，对银行资产端收益率形成明显拖累，2025 年在面临零售需求不足及宽货币政策背景下，银行息差仍存较大下降压力。
首套房贷利率年内三降 提前还款趋势下降
12月最后一次的LPR出炉，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，两个期限品种报价均维持前值不变。回顾2024年，今年以来“房贷利率之锚”5年期以上LPR出现过3次较大幅度的下调，1年期LPR累计下行35个基点，5年期以上LPR累计下行60个基点，两个品种年度下行幅度均创LPR改革以来的新高。
2月，5年期以上LPR下调25个基点，降幅之大超出市场预期，随后7月，1年期和5年期限LPR双双下调10bp。10月，1年期和5年期限LPR下调25bp，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来的最高值。
随之而来的是各地首套房贷利率的直线下降，今年以来，上海首套房贷利率从4.15%降至3.15%，二套房贷利率为4.55%降至3.55%。对比年初4.0%的首套房贷利率，杭州、南京、无锡等长三角地区房贷利率在10月份的最新LPR报价调整后更是降至“2时代”。
但进入年底，长三角多个地区又逆势上涨首套房利率下限。11月30日起，浙江省个人住房贷款利率已上调至不低于3.1%，以杭州为例，11月首套房利率从2.9%上调至3.0%，12月再次上调至3.1%，一共上调了20个基点。此前南京首套房与二套房贷利率均降至3.05%，10月21日最新贷款市场报价利率公布后，南京首套房商贷利率更新为LPR减65BP为2.95%，但该利率仅维持短短
“房贷投放的成本和收益需要平衡，这是目前银行业的主流心态。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在息差承压背景下，银行对于提高生息资产收益率有急迫性，是部分银行上调房贷利率下限的原因之一。
“上调房贷利率下限也可避免市场形成利率无序下降的预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉补充道，“去年以来，房贷利率下行速度快，且幅度大，银行业出现通过‘价格战’来获取客户的内卷式竞争，一定程度上导致市场形成了利率会继续下降的预期，从而增加了因等待利率下调而推迟买房的客户。”
另一个值得注意的现象是，在LPR下调和利好政策频频出台的背景下，提前还款势头得到有效抑制。10月25日，商业银行对全国存量房贷利率进行统一调整，据数据显示，个人住房贷款在提前还款冲击下延续六个季度呈现负增长，拖累住户贷款自 2023 年起增速逐季放缓，今年三季度增速进一步降至 3.1%。
据测算，从调降存量房贷方面，以4.4%下降至3.55%下降85bp计算，贷款100万，30年等额本息还款，月供从5007.6元降至4518.4元，每月减少489.21元；30年总利息从80.27万元降至62.6万元，减少17.67万元。
而2025年初重定价后，存量首套房贷利率将总共下降110bp至3.3%，月供减少至4380元，每100万元贷款按减少110bp计算，每月减少627元，总利息减少22.6万元。
“做好2025年LPR重定价后存量房贷利率的分批下调。降低存量房贷利率作为可支配收入的一部分，对拉动消费有较大推动力。”民生银行首席经济学家温彬指出，从消费看，存量房贷利率释放资金对消费有显著拉动。
2025年房贷利率仍有下降空间 股份制银行息差压力较大
展望2025年的政策利率，业内认为仍有下行空间，LPR报价将跟进调整，这也意味着房贷利率有望继续走低。但对于银行而言，这将对银行资产端收益率形成明显拖累，2025 年在面临零售需求不足及宽货币政策背景下，息差仍存较大下降压力。
东方金诚首席宏观分析师王青对财联社记者表示：“2025年政策利率还有下调空间，LPR报价也会跟进调整。这将带动包括房贷利率在内的各类市场利率下调，未来公积金贷款利率也有下调空间。这意味着近期部分城市上调房贷利率下限，或是暂时和个别现象。”
在李宇嘉看来，未来既要夯实楼市止跌回稳，也要保障银行的利润，房贷利率应该在一个相对较窄的空间内运动。下一步房贷利率的走向，主要取决于政策利率的调整，比如LPR、存款利率、公开操作利率等。“由此，短期内房贷利率会在低位企稳，纠偏内卷式价格竞争。如果止跌回稳的基础不扎实，明年政策利率还会下调，这是驱动房贷利率下调的直接动力。中长期来看，无论从经济基本面因素还是从房地产基本面来看，都不支持房贷利率反弹。
在王青看来，不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。
不过今年LPR下次下调叠加债券收益调整等因素，银行业净息差已经面临不小的压力，面对明年零售需求不足及宽货币政策背景，银行息差压力不减，其中又以股份制银行的压力最为明显。
数据显示，2024 年上半年， 股份制银行个人住房贷款较年初下降 0.3%，而不同类型银行个人住房贷款违约率也出现较快攀升，其中股份制银行个人住房贷款不良率略高于国有银行水平，从绝对水平看，整体不良率表现仍处于安全范围。
“2024 年以来 LPR 多次下调，叠加存量住房贷款利率调降，对银行资产端收益率形成明显拖累，2025 年在面临零售需求不足及宽货币政策背景下，我们预计股份制银行息差仍存较大下降压力。” 惠誉博华相关分析师对财联社记者表示。
上述惠誉博华分析师表示，面对房地产市场的持续低迷，居民购房意愿已明显减弱，叠加经济增速放缓，消费需求相对疲弱，商业银行零售业务增速持续下降。同时，息差收窄背景下，各类银行加大零售、小微普惠业务 拓展力度，股份制银行亦开始面临竞争加剧压力。“2025 年在宽货币、宽信用环境下，同时房地产行业在监管多轮优化措施引导下，行业风险暴露将趋于缓和，但对于风险分类认定标准或存在一定程度放松并淤积一部分信用风险，需要较长的时间周期消化潜在风险。股份制银行近几年个人住房贷款不良率持续上升，但绝对水平仍较低，预计中短期内仍处于安全范围。”
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