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华夏时报记者 董红艳 北京报道
近年来，全国写字楼市场承压，北京也未能例外。不过，今年下半年以来，北京的甲级写字楼市场需求活跃度明显增强，机构数据显示，北京甲级写字楼市场年度净吸纳量超过33万平米，较去年增长275%；同时，年末北京甲级写字楼的空置率增幅收窄为0.2个百分点。
市场活跃度的提升，主要得益于企业搬迁需求的提升。而在企业搬迁激发租赁需求的背后，仍然是北京写字楼整体租金的大幅下降和空置率的持续居高。业内专家向《华夏时报》记者分析认为，北京写字楼市场需求确在持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情，市场仍然缺乏新增办公需求，才能实现租金企稳。2025年北京的写字楼空置率仍将维持高位，但小幅回落可期；市场整体性机会较少，但是区域产业带来的结构性机会仍然存在。
年净吸纳量飙升275%
今年上半年，北京的写字楼市场处于下行态势，第三季度市场也未见明显好转。根据克而瑞北京资管团队研究数据，今年三季度北京级写字楼空置率为17.52%；甲级写字楼平均租金环比下降4.33%至8.83元/平米/天。
不过，市场吸纳量方面，截至三季度，北京写字楼的租赁市场需求有序释放，净吸纳量连续5个季度转正；进入第四季度，北京写字楼吸纳量持续回暖。
12月30日，高力国际发布的2024年第四季度北京写字楼市场报告数据显示，今年第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量为12.3万平米，净吸纳量连续两个季度超过10万平米，至此已连续6个季度实现正向去化；同时，北京写字楼市场空置率的增速已经放缓。据高力国际发布的数据，由于今年新项目入市压力有所减弱，年末市场空置率仅同比上升0.2个百分点。
从全年需求侧表现来看，北京甲级写字楼净吸纳量呈现出前低后高持续回暖的态势，仅看下半年两个季度的净吸纳量表现，需求强度已经基本恢复到疫情前季度平均水平。据高力国际发布的数据，在北京写字楼市场四季度12.3万平米的净吸纳量中，有5万平米是来自新入市项目业主的自用面积，实际市场化净吸纳量约7.3万平米。北京写字楼市场年度净吸纳量超过33万平米，较去年大幅增长275%。
戴德梁行方面预测，截止至2028年，北京写字楼市场新增供应将达165.8万平米，其中有14.4万平米在2025年入市。2025年有限的新增供应为市场的存量去化提供有利条件。
得益于产业聚集优势，北京丽泽商务区和中关村、泛上地和北清路所形成的西北创新组团表现颇为亮眼。高力国际方面指出，除了上述两个区域之外，北京核心写字楼市场全部出现负净吸纳量。中关村、泛上地和北清路所形成的西北创新组团在2024年一扫过去三年的阴霾，实现净吸纳量超过28万平米，其中泛上地子市场超过18万平米，中关村超过9万平米；丽泽商务区年度净吸纳量也达到14.6万平米。
从需求结构上看，今年北京的写字楼市场需求类型高度集中在搬迁类，央国企租赁需求成为市场重要稳定因素。高力国际数据显示，在2024年超过5000平米的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，央国企占比高达59%，民企占比37%，而外资占比仅4%。当下的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求。当甲级楼宇的租金降到乙级楼宇的水平的时候，就有了撬动企业搬迁需求的可能性，企业既降低租金成本，又实现了办公空间的品质提升。这也是整体市场活跃度较去年出现大幅改善的主要原因。
租金年度降幅空前
净吸纳量的激增和空置率增速收窄，是否意味着北京写字楼的市场行情被扭转？事实上，情况比想象中复杂。2024年北京写字楼市场仍处于深度调整期，“以价换量”仍是全年的主基调。
“今年大望路万达广场附近的写字楼，开发商自持的已经降价3—5元/平米/天。”12月31日，房产中介向《华夏时报》记者感叹道。通过翻阅租赁网站历史回答信息，记者了解到，2023年9月份大望路万达广场办公楼的市场报价为4.8—8元/平米/天，而12月31日大望路万达广场1800平米的精装写字楼租赁挂牌价仅为3元/平米/天。
据高力国际发布的数据，今年33万平米的净吸纳量仍然只是疫情前历史平均去化水平的75%左右，丽泽商务区年度净吸纳量达到14.6万平米只是达到了丽泽过去五年的平均水平；北京甲级写字楼的净有效租金仍在大幅下调，同比下降16.1%至251.8元/月/平米；年末北京甲级写字楼的市场空置率已经高达20%。
事实上，今年北京写字楼租金年度降幅甚至达到历史记录以来最大的一次。据高力国际数据，北京甲级市场的租金已经降到了2011年的水平。其中，随着金融街的空置率历史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也随之加大，全年租金降幅达到18.9%。
“北京写字楼市场需求确在持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明向《华夏时报》记者指出，近两年市场新增供应量达到87万平米，而净吸纳量不过41万平米，叠加存量项目仍存在的较大空置面积，市场依然处于高空置率的环境下。仍然需要更强劲且持续的需求表现才能实现租金企稳，企业需求侧恢复情况仍是2025年市场关注的重点。
值得留意的是，在降本增效的大环境下，大型企业正在趋势性回归自有物业。高力国际方面指出，现在的市场正在经历大型企业从市场化承租物业整合搬迁回自有物业的调整，这些需求收缩型市场行为在一定程度上又加大了市场化办公项目的去化压力。
当前市场正在期待大规模刺激政策的落地。高力国际方面认为，当前市场依然缺乏新增办公需求，需求多集中在搬迁和续租，同时叠加回归自用楼宇企业增多的影响，市场化项目仍将面临较大的去化压力。明年供给侧压力较弱，但由于需求侧不确定性的增加，空置率仍将维持高位，但小幅回落可期。虽然市场并没有整体性机会，但由于各子市场所属的产业特性不同，因此市场可以从明年开始关注结构性或区域性的底部机会。
值得一提的是，今年12月中央经济工作会议明确指出需要综合整治“内卷式”竞争。对此，高力国际北京公司董事总经理李娟向《华夏时报》记者表示，虽然办公楼市场处于前所未有的下行期，价格竞争不可避免，但当前的北京办公楼市场已经出现片面追求低价的过度同质化竞争趋势。简单粗暴的“内卷式”竞争将导致市场短期主义盛行、抑制创新投入、服务品质下降，最终陷入停滞性的恶性循环。期待政府加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换；市场参与者需要敢于突破现有行业思维框架，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，这才是市场长期行稳致远的关键。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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