“组合拳”让房市回稳

　　来源：中国经济周刊

　　《中国经济周刊》记者牛朝阁 | 北京报道

　　2024年9月以来，在接连的政策组合拳之下，房地产市场呈现止跌回稳的态势。

　　根据北京链家研究院的统计，2024年12月，北京新建商品住宅的成交量为5186套，同比增长6.7%，环比增长17.1%。

　　同样的情况还出现在上海和广州。中原地产发布的数据显示，2024年12月，上海新建商品住宅成交面积为82.7万平方米，环比增长5.5%，同比增长5.7%；而广州市住房和城乡建设局发布的数据则显示，广州市一手商品房日均网签成交5.21万平方米，同比增长54.1%，环比增长22.0%。

　　楼市回暖之际，房企间的竞争也更加激烈，购房者更关注有品质的“好房子”，如何建出“好房子”成了房企竞争力的核心。

　　政策发力，购房成本已至历史最低

　　回顾2024年全年的楼市政策，从5月17日央行一系列重大房地产行业提振政策，到9月26日政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的强音，再到12月的中央经济工作会议为2025年的发展方向定调，政策持续优化贯穿房地产市场全年。

　　中国房地产大数据应用服务商克而瑞表示，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策将为市场止跌回稳提供强有力支撑。

　　据中指研究院监测数据，2024年全国各地出台房地产调控政策超750次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

　　政策加力有望带动预期修复，但中指研究院也表示，2025年，房地产市场仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段，中性情形下，明年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，明年盘活存量闲置土地是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

　　响应“好房子”，推出好产品

　　住上安全、舒适、绿色、智慧的好房子，是人民群众对高品质居住的普遍需求，也是对房地产行业高质量发展的普遍期盼。

　　住建部表示，未来，将从好标准、好设计、好建造、好建材、好服务等方面系统推进“好房子”建设，提出要将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造“好房子”。

　　根据克而瑞统计，近几年，购房者的置业观念正逐渐从“先上车，再置换”向“一步到位”转换。而房企之间的竞争更趋激烈，住宅产品进一步回归居住属性，“品质”成为市场竞争的焦点。

　　2024年4月22日，北京市规划展览馆曾开放展览15个“好房子”设计大赛一等奖方案和15套模型。昌平中关村生命科学园北四村项目是北京首个“好房子”大赛落地项目，操盘方龙湖在打造过程中，首次试点首层架空、风雨连廊等，得到相关部门的认可。

　　5月，龙湖发布全新产品线“观萃”。据了解，观萃以业主的生活半径为标尺去做产品加法，在“好房子”这条新赛道上，极致化打造符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准的新型住区。

　　去年9月底，龙湖在北京、上海、成都三地的“观萃”项目陆续亮相，其中北京“观萃”首次开盘劲销超10亿；上海“观萃”拿地7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都“观萃”亮相约3个月即实现清盘。

　　房企偿债压力仍存，龙湖第二曲线发力

　　当前环境下，房企仍面临较大偿债压力。据克而瑞统计，2024年房企债券到期规模达4828亿元，而2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元。近年来，不少房企选择将债务展期或置换。

　　在去年8月的业绩会上，龙湖管理层表示，龙湖始终将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优于增量投资。在当前周期下，龙湖将优先优化债务结构，把债务规模降下来，并且把债务周期拉长。

　　具体来看，龙湖一方面用全航道的正向现金流去降负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3年至5年的信用债融资。这两个资金闭环双管齐下，可以让整个龙湖集团的债务规模下降，债务周期变长，让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。完成债务结构转换，才有可能实现新模式的转换。

　　其实，自2023年以来，龙湖便主动、有序压降负债规模，减少对融资的依赖。截至2024年6月30日，龙湖集团有息负债余额1874.2亿元，较年初减少52亿元。到2026年底前，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等均已清零。

　　从业务发展上来看，2024年全年，龙湖地产开发业务累计实现合同销售额1011.2亿元，合同销售面积712.4万平方米。同期，实现经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高，其中，由商业投资与资产管理两个航道实现的运营业务收入约145亿元（含税），由物业管理与智慧营造实现的服务业务收入约139.8亿元（含税），获得两位数同比增长。

　　沿着这一战略思路，2024年以来，龙湖经营性业务在收入及利润的占比进一步提升。在2024年中期，龙湖集团的经营性业务对整体收入的贡献占比达到28%，对核心利润的贡献提升至80%以上。这些接近2000亿规模的经营性资产，将成为龙湖名副其实的第二曲线。