万科Pre-REITs再下一城，偿债有序推进

　　全力以赴、快速行动，万科再取得多项积极进展。2月18日，万科在中国银行间市场交易商协会网站披露，将如期兑付“22万科MTN003”中期票据，这也是万科今年偿还的第三笔公开债。同时，万科发布公告，携手中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦门泊寓院儿·海湾社区项目。

　　一位资本市场人士分析，节前多方对万科表达支持，大股东更是躬身入局，助力万科健康发展。如今节后不到两周，万科已取得多项积极进展，先获大股东借款驰援，又如期偿还第三笔公开债，并在Pre-REIT基金方面再获进展，足见万科自身在全力行动，各方也在用实际行动给予大力支持。在自身努力和各方支持下，相信伴随房地产市场止跌回稳，万科也将有望重回健康发展之路。

　　面对今年到期的公开债，万科的兑付工作正有序推进。据中国银行间市场交易商协会网站披露，万科将如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券。该笔债券于2022年2月28日发行，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年。事实上，此前万科偿债方面就已频传好消息，1月27日到期的境内中期票据“22 万科 MTN001”、2月16日到期的“22万科MTN002”，万科均已如期完成本金及利息的全额兑付，同时，万科还于1月发布了关于行使“20万科02”公司债券赎回选择权的公告，将对该债券进行100%全额赎回。此前，针对2025年将要到期的公开债务，万科曾表示会全力以赴，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。从近期行动来看，万科正在全力有序推进偿债工作。

　　坚守安全的基础上，万科在不动产基金领域再下一城。根据公告显示，万科与中信金石、新华保险、大家保险共同设立的Pre-REIT基金，总规模为16亿元，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科集团认缴10%。基金所投资的厦门泊寓院儿·海湾社区地处厦门岛内，全期保租房共规划7724套，是福建最大规模保障性租赁住房项目。据悉，该项目一期开业首年就实现100%出租率，二期建成投入运营后，将成为泊寓全国单体规模最大的集中式长租公寓，为约一万名年轻人提供居所。本次交易完成后，预计将为万科提供正向现金流及利润。同时，万科将继续负责该门店长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营。

　　万科方面对此表示，万新金石Pre-REIT基金的成立，有助于公司进一步实现多业态、多层次、多渠道不动产退出路径的搭建，打通经营性资产的商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，更好地实现资产的良性循环发展。

　　此次万科Pre-REITs基金获得新华、大家等头部险资的投资，不仅体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可，反映出市场对万科的信心正在逐步恢复。此外，万科过往与保险机构的合作，主要通过保险资金不动产债权计划的形式，此次Pre-REIT基金的成立，也标志着万科进一步打通了与各类险资进行不动产股权投资合作的路径，将有助于万科进一步实现经营性不动产的良性循环。

　　值得注意的是，万科已实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数在多个领域实现不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。去年成功发行的中金印力REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT，经营和市场表现一直稳定，目前正在进行二期资产扩募；中信消费基础设施Pre-REIT基金是万科与泰康保险、中邮保险及中信共同设立，目前已实现首批2个大型购物中心的投资，后续也将持续扩募新资产；万科与建行联手成立的百亿规模建万住房租赁Pre-REIT基金，目前已实现了5个项目投资并持续扩募项目中；万科泊寓REIT也在2024年上半年获得国家发改委的反馈意见，目前积极推动发行中。